近日，江苏省南京市规划资源局发布《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》。其中：

1.南京明确严禁审批独栋、双拼和联排户型；

2.严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”；

3.规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。

这意味着南京今后不再审批“别墅”项目。

《规则》自发布之日起施行。凡之前已取得规划设计方案审定意见的，可不执行本规则，但须在 2021年12月1日前领取建设工程规划许可证。

其中分期实施的项目，在2021年12月1日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照本《规则》重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外。

禁墅令一出即上热搜

网友：别墅要涨价了？

南京不再审批建“别墅”项目的消息出来之后，该话题立刻得到了网友的关注，并登上了微博热搜！

对此，网友纷纷表示，原来的别墅要更贵了，又要涨价了。

多地早已有“禁墅令”

其实，近年来，我国多省已经颁布“禁墅令”。

早在2014年，惠州禁墅令升级，六层以下项目不再批。

2019年，黑龙江、福建、贵州等多省转发《住房城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，要求各设区市建设局立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目做好梳理工作。

“禁墅令”其实更早可以追溯到2003年。出于优化土地供应结构考虑，我国从十多年前就开始对别墅用地供应的限制，特别是在2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》发布后，各地国土及规划部门明确停止了别墅类用地供应。

虽然2003年政策层面已明确给别墅供地下了“禁令”，然而，尽管有严格的“禁墅令”，城市内和风景名胜附近的别墅产品的供应和开发量却有增无减。一些开发商依然能在“曲线”获得新的一般类住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法调整容积率，提高别墅占地面积。

可以说，“禁墅令”实施十余年来，以各种手法运作的“擦边球”项目并不少见，不少城市用地资源浪费、规划得不到落实的乱象依然无法杜绝。近年一些低密度、大占地、高标准的在售别墅项目并未减少。

原文如下：

关于印发《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》的通知

宁规划资源规〔2021〕4号

各有关单位：

为进一步促进土地集约、节约利用，保护生态环境，巩固全市有关专项清查整治工作成果，规范建设工程设计方案审查工作，根据有关法律、法规、技术规范和标准，结合本市实际，制定《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，现予以印发，请遵照执行。

特此通知。

南京市规划和自然资源局

2021年5月13日

南京市规划和自然资源局办公室 2021年5月17日印发

南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则

第一条为进一步促进土地集约、节约利用，保护生态环境，巩固全市有关专项清查整治工作成果，规范低多层居住建筑项目建设工程设计方案审查工作，根据国家有关规定，结合本市工作实际，制定本规则。

第二条本规则适用于本市行政区域内一类城镇住宅用地、二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多层住宅项目和老年公寓项目。本市行政区域内新建的低多层办公楼、研发楼、职工宿舍、租赁住房、专家楼、酒店式公寓、疗养院、养老院和产业用地中行政办公与生活服务设施等项目同步执行第六条至第八条的内容。

第三条本规则中的低层居住项目是指一层至三层的低层住宅和老年公寓建筑，多层居住项目是指四层至六层的多层住宅和老年公寓建筑。

第四条新编和修编控制性详细规划时原则上不再新增一类城镇住宅用地。规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。涉及历史文化保护和景观敏感地区等特殊地段可根据法律法规和规划要求合理确定建筑高度。

第五条低多层居住项目出具规划条件时，应明确居住建筑最小建筑高度。多层居住项目的居住建筑最小建筑高度原则上不得低于12米。

第六条规划审批中应加强对低多层居住建筑的管控。严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。

第七条低层居住建筑单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间。低多层居住建筑每栋居住建筑水平与竖向拼接的总户数不得少于三户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米，单户复式住宅地上建筑部分不得超过两层叠加。

多层居住建筑应设置单元入口，并从公共区域入户。规划设计应合理确定建筑面宽，单栋多层居住建筑总连续面宽原则上不大于60米。

第八条低多层居住建筑不应设置围墙、围栏或绿篱等设施，将居住建筑首层外的绿地和公共空间作为建筑首层的专有使用部分。低多层居住建筑规划设计应符合所在地区城市设计的要求，应注重尺度、比例、体量、风格和色彩等，且与周边环境相协调。

第九条本规则自发布之日起施行。凡之前已取得规划设计方案审定意见的，可不执行本规则，但须在 2021年12月1日前领取建设工程规划许可证。其中分期实施的项目，在2021年12月1日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照本《规则》重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外。